Традиционный кредит под залог квартиры долгое время был единственным и остается лидирующим инструментом для получения крупной суммы. Однако на рынке так же есть гибридные схемы, позволяющие минимизировать риски и сохранить контроль над недвижимостью.
Рассмотрим рабочие альтернативы, которые стоит учитывать при операциях с жильем.
Классический залоговый кредит
Стандартный кредит под залог жилища кажется простым решением, но есть и риски. Например, угроза потери, и она особенно критична, если квартира — единственное жилье. Такую собственность нельзя продать, подарить или завещать без согласия банка до погашения долга.
Однако этот инструмент остается одним из самых популярных.
Рефинансирование ипотеки через залог имущества
Если у вас уже есть жилье без обременений, его можно использовать как залог для покупки новой недвижимости.
Плюсы: нет риска потерять новый дом при просрочках — обременение лежит только на старом жилье.
Нецелевые кредиты под залог для закрытия ипотечного долга
При выкупе имущества у залогового должника банки разрешают погасить его ипотеку за счет вашего кредита.
Например:
- Вы берете кредит под залог своей собственности.
- Направляете средства на погашение ипотеки продавца.
- После снятия обременения квартира переходит вам.
Это снижаете цену покупки на 15–25%, так как продавцы залогового имущества часто согласны на скидку за быстрый расчет.
Сделки на вторичном рынке с минимизацией рисков
Например — альтернативные цепочки с синхронным расчетом. Большой процент сделок с вторичным жильем в 2025 году — альтернативные. Суть: три стороны проводят взаимозависимые операции в один день. Например:
- Вы продаете свою квартиру Ивану.
- На эти деньги одновременно покупаете жилье у Петра.
- Регистрация прав в Росреестре проходит параллельно.
Используйте условные пункты в договоре (ст. 157 ГК РФ): переход прав зависит от регистрации всех сделок в цепочке. Рассчитывайтесь через аккредитив: банк блокирует деньги покупателя до фиксации вашего права на новую квартиру.
Покупка залоговой собственности до торгов
Банки охотно продают просроченную ипотеку до суда со скидкой. Алгоритм такой: сначала найдите на сайтах кредитных организаций разделы «Залоговое имущество». Проверьте историю объекта через отчет юриста: отсутствие прописанных детей, арестов, требований третьих лиц. После договоритесь о прямом выкупе долга.
Рента с пожизненным проживанием
Для пожилых собственников рента — способ получить деньги без потери жилья. По договору вы передаете квартиру плательщику ренты, а он выплачивает вам ежемесячный доход и обеспечивает уход. Право проживания при этом сохраняется до самой смерти.
Договор заверяется нотариусом и сразу регистрируется в Росреестре. При нарушении условий рентополучатель может оспорить сделку.
Залог доли в праве собственности
Если квартира в долевой собственности, вполне возможно заложить свою часть без согласия других владельцев (ст. 255 ГК РФ).
Рынок залоговых операций уходит от шаблонов. Банки развивают программы рефинансирования, инвесторы создают фонды для выкупа залогов, а юристы разрабатывают безопасные схемы цепочек.
Автор: ИА "МордовМедиа"
Рубрики: Недвижимость
